Agriturismo diffuso ~40 Ettari | ~€8.000.000 Valore Immobiliare | ~€700.000 Fatturato

Si cedono le quote societarie di una Società Agricola attiva da oltre quindici anni su tre siti nel Viterbese, a meno di un’ora da Roma e 90 minuti da Firenze. Il complesso comprende un agriturismo con ristorante e villa eventi, un borgo medievale con ristorante e appartamenti, e un’azienda agricola con progetti di trasformazione già autorizzati dalla Regione. Ogni asset è fisicamente autonomo e cedibile separatamente, senza interventi straordinari di tipo amministrativo o autorizzativo. È possibile acquistare l’intera operazione o singoli asset a partire da € 500.000. Il fondatore cede per assenza di passaggio generazionale. È disponibile per un periodo di affiancamento strutturato, come consulente o come manager retribuito.

RICHIESTA: € 9.000.000

Possibilità di acquisizione totale e parziale con trattativa variabile sulla base delle modalità di acquisizione proposte.

Dati chiave

Le strutture

1) Agriturismo – Viterbo

Attivo dal 2009. 20 ettari tra uliveto, vigneto, noccioleto, frutteto e bosco con allevamento semibrado.

Strutture operative di 1.000 mq:

• 10 camere
• ristorante da 100 coperti
• forno
• piscina
• campi sportivi
• fattoria didattica

Il ristorante ottiene 9/10 su TheFork con oltre 2.800 recensioni ed è il primo risultato nella ricerca locale del comune di riferimento. La struttura è energeticamente autosufficiente: fotovoltaico 20 kWe, solare termico, geotermia, pompe di calore, riscaldamento a pavimento. Nel 2010 è stata citata da Legambiente come esempio nazionale di sostenibilità energetica in ristorazione. È in fase di pianificazione la realizzazione di un impianto idroelettrico da 10,5 kWe, già autorizzato. Ad essa è collegata una villa di proprietà personale del fondatore, conferibile nell’operazione senza onere fiscale:
300 mq, piscina, forno, barbecue, corte. La villa registra oltre 100 giorni di occupazione annua da eventi privati, senza alcun marketing dedicato.

2) Borgo medievale – Lago di Bolsena

Acquisito nel 2011, parzialmente restaurato con 4,5 ettari di terreni coltivati a vigna e uliveto.

Strutture operative di 1.500 mq:

• cucina
• cantina
• ristorante da 50 coperti
• bar
• forno a legna
• teatro all’aperto
• piscina autorizzata
• 8 appartamenti per l’ospitalità
• 13 stanze

La clientela è per circa il 50% straniera, prevalentemente tedesca e nord europea. Il ristorante ottiene 9,4/10 su TheFork con oltre 2.500 recensioni, tra i più premiati della provincia. Sono ancora da recuperare 2.500 mq di superfici (chiesa, ex ospitale, ex essiccatoio) per i quali esiste un progetto già definito che prevede:

• SPA
• 8 nuovi appartamenti
• centro congressi / matrimoni

È in fase di implementazione un sistema di revenue management dinamico che, con lo stesso tasso di riempimento attuale, porterebbe il fatturato dell’ospitalità da € 260.000 a circa € 350.000 annui.

Azienda agricola – Comune limitrofo

10 ettari coltivati tra uliveto, vigneto e stalle per nursery del marchio di allevamento registrato. Attività esclusivamente agricola, prima candidata alla cessione separata secondo il fondatore. Sono presenti 750 mq di edifici con progetti già autorizzati dalla Regione per:

• cantina da 200.000 bottiglie
• laboratorio di lavorazione nocciole
• laboratorio carni
• showroom in un edificio del 1200

La produzione agricola
Tutta la produzione è certificata biologica dalla coltivazione alla trasformazione, compresi i prodotti di allevamento. La certificazione biologica è requisito di accesso ai mercati distributivi del Nord Europa, dove sono già attivi accordi di distribuzione per i prodotti di allevamento.

Marchio di allevamento registrato.
Incrocio tra Cinta Senese e cinghiale, allevato allo stato semibrado in biologico. Il marchio è registrato al Ministero da oltre sei anni. Il grasso contiene oltre il 70% di monoinsaturi della famiglia dell’acido oleico, con una composizione nutritiva ricca di Omega 3 e Omega 6. I prodotti stagionati raggiungono € 130/kg sul mercato alto gamma. La distribuzione è già attiva in Germania, Danimarca e Polonia tramite distributore dedicato. L’allevamento attuale conta circa 150 capi. La capacità stimata di scaling è di 800 capi, con un fatturato aggiuntivo stimato di circa € 1,2 milioni e margine del 50%. L’attività di allevamento non è soggetta a variabilità climatica stagionale.

Il 70% delle materie prime utilizzate nei due ristoranti è di produzione interna.

Il menu si distingue per piatti realizzati con prodotti propri:

• salumi e prosciutti del marchio registrato
• pasta fresca fatta in casa
• carni cotte a bassa temperatura

Performance finanziaria – Conto Economico 2024 – bilancio

Andamento storico fatturato – Hotel + Ristorante

La flessione del 2023-2024 è attribuibile a condizioni climatiche avverse che hanno ridotto le produzioni agricole:

• peronospora sul vigneto con calo produttivo superiore al 60%
• annata difficile per l’oliveto
• annata difficile per il noccioleto

Non si tratta di un deterioramento strutturale dell’attività. Il 2025 registra una crescita su tutti i canali. I dati di gennaio e febbraio 2026 mostrano un incremento del 33% sullo stesso periodo del 2025.

Distribuzione fatturato 2025 – fonte: controllo di gestione interno

Il piano di sviluppo

Con i progetti già approvati e le leve già disponibili, il fatturato stimato a seguito di un investimento di circa € 4 milioni per lo sviluppo completo è di circa € 4 milioni / anno con un margine operativo lordo intorno al 50%.

Leve attivabili nell’immediato, senza investimenti strutturali:

• revenue management dinamico già in implementazione
  (+35% fatturato ospitalità stimato con lo stesso riempimento)
• scaling dell’allevamento da 150 a 800 capi
  (€ 1,2 M ricavi stimati, margine 50%)
• strutturazione del canale e-commerce per i prodotti agricoli

Possibilità di sviluppo ulteriore attraverso un progetto sull’azienda agricola, già autorizzato dal Comune di Vetralla, con recupero delle stalle e dell’edificio del 1400
(investimento ~ € 900.000) per:

• cantina da 200.000 bottiglie
  (50.000 autoproduzione + 150.000 conto lavorazione terzi)
• laboratorio nocciole
• laboratorio carni
• showroom in edificio del 1400

Fatturato aggiuntivo stimato: € 1 milione con MOL 40-50%.

Sviluppo borgo medievale monumento nazionale
(investimento ~ € 4 milioni):

• 8 nuovi appartamenti
  (+32 posti letto, totale 60)
• SPA da 300 mq
• centro congressi e matrimoni nella chiesa e nell’ex ospitale
• capacità stimata di 100 eventi / anno

Fatturato aggiuntivo stimato: € 1,5 milioni.

Fatturato atteso a sviluppo completo

Investimento aggiuntivo totale stimato: ~ € 4,9 milioni Investimento complessivo (acquisto + sviluppo): ~ € 13,4 milioni
È possibile l’accesso parziale a bandi PNRR per la componente energetica e agrivoltaica.

Il contesto territoriale

Le strutture si trovano nel Viterbese, a meno di un’ora da Roma e 90 minuti da Firenze. Il territorio combina:

• patrimonio storico etrusco, medievale e rinascimentale
• Lago di Bolsena
• terme
• paesaggio agricolo di pregio

La clientela straniera rappresenta già una quota significativa dell’ospitalità, in particolare nel borgo medievale, dove incide per circa il 50%.

Struttura dell’operazione

Profilo dell’acquirente ideale

L’operazione si presta a:

• operatori hospitality con portfolio multi-struttura
• imprenditori attivi nel settore food & beverage con interesse per la produzione propria
• family office
• investitori patrimoniali con orizzonte di medio-lungo periodo

Per ricevere maggiori informazioni ed entrare in contatto diretto con l’acquirente, si prega di completare l’apposito form e procedere con la sottoscrizione dell’accordo di confidenzialità (nda). Le richieste vengono gestite in ordine di arrivo e rilevanza con gli interessi dell’imprenditore. Codice Referenza #1095