Antico Borgo Storico con Ristorante e Struttura Ricettiva sul lago di Bolsena (Roma) 

~ €350.000 Fatturato annuo | ~ 48% Margine operativo lordo | Valore immobiliare: ~ €3.500.000

PREZZO RICHIESTO: €3.300.000

Si propone la cessione di uno storico complesso ricettivo e ristorativo situato nella provincia di Viterbo, in posizione collinare strategica tra il Lago di Bolsena, la Toscana e l’Umbria, all’interno di un contesto paesaggistico di forte valore storico e naturalistico. La proprietà nasce come antico borgo, con origini medievali del XIII secolo e stratificazioni ancora precedenti di epoca romana, essendo edificata su resti di una villa romana. Nel corso dei secoli ha rappresentato un importante centro agricolo e amministrativo legato a ordini religiosi e famiglie storiche, mantenendo fino ad oggi una forte identità architettonica e paesaggistica non replicabile.

Oggi il complesso si presenta come una struttura hospitality pienamente operativa che integra attività ricettiva e ristorazione, con una reputazione consolidata e una clientela internazionale fidelizzata. Il posizionamento è unico nel territorio, grazie alla combinazione tra valore storico, contesto naturale e qualità dell’esperienza offerta.

Il complesso immobiliare si sviluppa su circa 4.000 mq di fabbricati tra edifici storici e unità recuperate, oltre a circa 4,5 ettari di terreno agricolo e aree verdi che costituiscono il contesto paesaggistico della proprietà. La proprietà include un edificio principale restaurato che ospita il ristorante e parte delle unità abitative, oltre a corpi secondari con ulteriori appartamenti, spazi di servizio e aree ancora potenzialmente recuperabili. Completa il contesto una piscina immersa nel verde e un parco storico caratterizzato da cipressi secolari e alberature monumentali.

Un ulteriore elemento distintivo della proprietà è rappresentato dalla sua vocazione agricola. Il compendio comprende infatti circa 8.000 mq di vigneto, dal quale si produce il vino appartenente alla più antica DOC d’Italia, e circa 4 ettari di uliveto coltivato con le pregiate varietà Canino e Leccino, offrendo interessanti opportunità di valorizzazione enogastronomica e di integrazione con l’attività ricettiva.

Numeri chiave

• Fatturato ristorazione: ~ €200.000
• Fatturato struttura ricettiva: ~ €100.000 – €120.000
• Fatturato attività accessorie (ospitalità/eventi):  ~ €20.000 – €30.000
• Fatturato annuo complessivo: ~ €350.000
• Margine operativo lordo stimato: ~ €160.000 – €180.000
• Occupazione media struttura: ~ 40% con picchi stagionali fino al 95 – 100% (luglio-settembre)
• Capacità ricettiva: 8 appartamenti (20 – 32 posti letto)
• Coperti ristorante: ~ 50 interni 
• Clienti serviti nel 2025 (alloggio e ristorazione): circa 10.000

La struttura ricettiva è composta da 8 appartamenti indipendenti di diversa tipologia (2 monolocali, 2 bilocali e 4 appartamenti con una camera da letto e soggiorno), tutti dotati di cucina o angolo cottura. La capacità complessiva è di circa 20 posti letto standard, estendibili fino a circa 32 con divani letto. La gestione è orientata a soggiorni medio-lunghi, con forte presenza di clientela internazionale, in particolare proveniente dal Nord Europa.

Al piano terra dell’edificio principale è presente il ristorante, con circa 50 coperti interni e una reputazione consolidata a livello locale e turistico, supportata da un elevato numero di recensioni e da un posizionamento riconosciuto anche su circuiti internazionali. La proposta gastronomica è fortemente legata a forniture locali e prodotti del territorio, contribuendo a rafforzare l’identità autentica della struttura.

La clientela è prevalentemente internazionale nei mesi da maggio a ottobre, con una forte presenza di turisti provenienti da Germania, Francia, Danimarca e paesi scandinavi, attratti dal contesto naturale, dal Lago di Bolsena e dalla vicinanza a borghi storici e città d’arte. La struttura beneficia di una stagionalità marcata ma con una buona continuità nei mesi intermedi.

Asset inclusi nella vendita

• Intero compendio immobiliare storico (circa 4.000 mq)
• 8 appartamenti ricettivi completamente arredati e operativi
• Ristorante con cucina attrezzata e sala interna
• Piscina e area esterna attrezzata
• Vigneto di circa 8.000 mq e uliveto di circa 4 ettari
• Arredi, attrezzature e impianti completi
• Avviamento commerciale e reputazione storica
• Sito web, presenza social e database clienti consolidato
• Know-how operativo e gestionale
• Possibilità di affiancamento nella fase di transizione

La proprietà rappresenta un asset unico sia dal punto di vista immobiliare che esperienziale, grazie alla sua storia pluricentenaria, al contesto paesaggistico e alla forte identità territoriale. La presenza del vigneto e dell’uliveto amplia ulteriormente le opportunità di sviluppo, consentendo di integrare esperienze legate all’enoturismo, all’oleoturismo e alla valorizzazione delle produzioni agricole locali.

Il complesso offre inoltre significative possibilità di sviluppo, tra cui ampliamento della capacità ricettiva, realizzazione di spazi wellness e SPA, recupero di aree storiche per eventi e congressi fino a 200–300 persone e ulteriore valorizzazione della componente ricettiva e ristorativa.

L’insieme di questi interventi consentirebbe un potenziale incremento del fatturato fino a circa 1 milione di euro annuo, rendendo l’operazione particolarmente interessante anche in ottica di sviluppo e riposizionamento nel segmento hospitality esperienziale.

La cessione è rivolta a investitori, gruppi alberghieri e operatori del settore turismo e ristorazione alla ricerca di un asset iconico già operativo con forte potenziale di crescita.

Per ottenere maggiori informazioni ed entrare in contatto con l’imprenditore si richiede la compilazione del form sottostante.

RIF. #1117