Hotel 3 Stelle con Immobile di Proprietà in Zona Termale (Toscana)

Fatturato 2025: €400.000 (+23%) | EBITDA normalizzato: €58.000 | Immobile di proprietà, 2.000 mq totali

Richiesta: €800.000 (immobile + attività)

Vendesi hotel 3 stelle con immobile di proprietà in zona termale toscana, immediatamente operativo e con staff già formato. La struttura conta 27 camere (circa 60 posti letto), 1.300 mq coperti e 700 mq di aree esterne, in posizione panoramica tra la Val d’Orcia e la Val di Chiana, a pochi minuti da Montepulciano e Pienza.

Nel 2025 l’attività ha generato €400.000 di ricavi (+23% sul 2024) e un EBITDA normalizzato di €58.000. La struttura è in Classe Energetica A2, con impianto fotovoltaico, batterie di accumulo e solare termico che mantengono contenuti i costi energetici.

Con una richiesta di €800.000 l’acquirente acquisisce la piena proprietà dell’immobile e dell’attività: un asset completo, già a norma e già gestito da uno staff autonomo.

Perché è interessante

La parte più difficile è già stata costruita.

Ci sono già l’immobile di proprietà a norma, gli impianti energetici, uno staff formato, un database clienti consolidato e un canale di prenotazioni dirette che riduce la dipendenza dalle OTA. Chi subentra rileva una struttura pronta, redditizia e a basso costo energetico, non un cantiere da avviare.

Il modello è fortemente disintermediato: le prenotazioni dirette generano stabilmente tra il 60% e il 71% delle vendite, riducendo l’incidenza delle commissioni Booking al 13% nei mesi di punta, con un punteggio reputazionale di 8.7.

C’è inoltre redditività ancora inespressa: con un’occupazione media del 52,5%, resta un 47% di capacità da saturare, oltre a leve concrete come l’area wellness e l’attività di ristorazione già autorizzata dalla licenza esistente.

Numeri principali

• Fatturato 2025: €400.000 (+23% sul 2024)
• Fatturato 2024: €322.000
• EBITDA normalizzato 2025: €58.000
• Tasso d’occupazione medio annuo: 52,5% (5.169 camere vendute/anno)
• Prezzo medio per camera: €76,50
• Incidenza prenotazioni dirette: 60%-71%
• Camere: 27 (circa 60 posti letto)
• Superficie coperta: 1.300 mq  |  esterna: 700 mq
• Classe Energetica A2
• Personale: 5-6 addetti (part-time / a chiamata)
• Reputazione: 8.7 su Booking

Cosa compra l’acquirente

L’acquirente rileva la piena proprietà di immobile e attività:

• immobile indipendente di 1.300 mq coperti (piano terra con hall, sala colazioni e bar; tre piani notte; interrato con magazzini, depositi ed ex cucine);
• 27 camere ristrutturate (incluse quadruple/quintuple), circa 60 posti letto;
• 700 mq di aree esterne: parcheggio privato (300 mq), garage/officina bici e moto (35 mq) e terrazza panoramica in uso esclusivo (400 mq);
• impianto fotovoltaico (19 kW), batterie di accumulo (42 kW) e impianto solare termico;
• Certificato di Prevenzione Incendi (CPI) in regola e aggiornato;
• arredi, macchinari per colazioni e dotazioni gestionali;
• sito web, canali social e database clienti attivi;
• staff già formato e licenza di ristorazione attiva.

Il cuore dell’operazione è un asset completo e a norma unito a un canale di vendita diretto già rodato: immobile, impianti, staff e reputazione consentono di generare reddito da subito, con costi energetici contenuti e senza dipendere dalle OTA.

Come funziona

La struttura opera con la formula B&B, con licenza di ristorazione già attiva, che permette una gestione snella.

L’operatività quotidiana è garantita da uno staff di 5-6 collaboratori fidelizzati e flessibili, guidati da una figura polivalente (multiruolo) con mansioni di accoglienza, custodia e manutenzione interna: la struttura funziona regolarmente anche in assenza quotidiana della proprietà.

Le vendite arrivano soprattutto dai canali diretti (60%-71%), grazie a strategie digitali e a un database clienti consolidato, con le OTA(agenzie online) in ruolo complementare.

La clientela è diversificata: turisti individuali italiani e internazionali, alimentati dal turismo benessere del distretto termale e dai circuiti enogastronomici toscani, e gruppi organizzati.

Le collaborazioni consolidate con associazioni culturali e programmi Erasmus generano soggiorni di gruppo fino a una settimana, attenuando la stagionalità e riempiendo le camere anche nei periodi infrasettimanali.

Per chi è ideale

È ideale per un operatore alberghiero che vuole rilevare una struttura immediatamente operativa, con immobile di proprietà e reddito già consolidato.

È ideale per un investitore che cerca un asset immobiliare da mettere a reddito, a norma e a bassi costi energetici, con redditività ancora da saturare.

È ideale per un nucleo familiare che vuole gestire in prima persona un’attività ricettiva avviata, contando su uno staff autonomo già formato.

Aggiornamenti strategici

La struttura si trova in una fase di ulteriore valorizzazione che potrà rappresentare un importante vantaggio per il futuro acquirente.

La proprietà ha verificato il possesso dei requisiti necessari per l’ottenimento della classificazione a 4 stelle e presenterà la relativa domanda entro la fine di luglio, una volta completate le ultime formalità tecniche previste. Il conseguimento della nuova categoria consentirà di rafforzare il posizionamento competitivo della struttura e di accedere anche ai circuiti commerciali di tour operator che oggi selezionano esclusivamente hotel a partire dalle 4 stelle, ampliando così le opportunità di sviluppo.

Parallelamente è in fase di elaborazione un Piano Industriale quinquennale che sarà messo a disposizione del futuro acquirente nell’ambito dell’operazione. Il piano definirà una strategia di crescita basata su interventi progressivi di riqualificazione e valorizzazione degli spazi esistenti, privilegiando investimenti strutturali contenuti e sostenibili. L’obiettivo è fornire all’acquirente una roadmap già sviluppata per incrementare la competitività della struttura, migliorarne il posizionamento sul mercato e valorizzarne ulteriormente il potenziale di redditività nel medio-lungo periodo.

Come può crescere

L’attività si presenta come una struttura già solida, con redditività ancora inespressa e leve di sviluppo immediatamente attivabili:

• Saturazione della capacità invenduta: l’occupazione al 52,5% lascia un margine di oltre il 47% di camere da monetizzare tramite accordi con tour operator e incremento di gruppi organizzati;
• Upgrade wellness e riposizionamento: sfruttando la vocazione termale della località, è possibile realizzare un’area wellness/mini-SPA sulla terrazza panoramica di 400 mq, con passaggio alla categoria 4 stelle, intercettando una domanda ad alta capacità di spesa e alzando la tariffa media giornaliera;
• Ristorazione: sviluppo del servizio di ristorazione sfruttando la licenza già attiva e i locali ex-cucina esistenti.

La capacità è già disponibile e a norma: la crescita passa soprattutto da accordi commerciali e dalla valorizzazione degli spazi esistenti, più che da nuovi investimenti strutturali.

Struttura dell’operazione

La proprietà valuta la cessione del 100% dell’immobile e dell’azienda, per una richiesta complessiva di €800.000.

Sull’immobile grava un mutuo residuo di circa €150.000 a tasso fisso agevolato (2%-2,5%): l’acquirente potrà valutare l’accollo del mutuo, riducendo l’esborso per cassa a €650.000, oppure il saldo totale al rogito con estinzione a cura della proprietà.

L’attività viene ceduta priva di debiti commerciali o erariali rilevanti. I soci si rendono disponibili ad affiancare l’acquirente durante un periodo di transizione, per garantire la continuità operativa e il trasferimento dei contatti con fornitori e canali commerciali.

La cessione è motivata dalla volontà della proprietà di destinare le proprie risorse a nuovi progetti imprenditoriali, lasciando spazio a un operatore che possa proseguire il percorso di sviluppo della struttura.

SETTORE: Ricettivo | Alberghiero (B&B)

OPERATIVITÀ: Toscana (Provincia di Siena)

RICHIESTA: €800.000 (comprensiva di immobile e attività)

Per procedere con l’approfondimento e la ricezione dell’Executive Summary completo, compilare il form sottostante.

RIF. #1122